Bauen - Bauaufsicht
Abweichung nach § 63 HBO
Ausnahme nach § 31 BauGB
Bauberatung
Baugenehmigung
Baugenehmigungsfreie Baumaßnahmen
Baulast
Bauüberwachung
Bauvoranfrage
Befreiung nach § 31 BauGB
Fahrgeschäfte/Zelte ( Fliegende Bauten )
Teilbaugenehmigung
Verlängerung einer Baugenehmigung/eines Bauvorbescheides
Abweichung nach § 63 Hessische Bauordnung (HBO)
Ist die Einhaltung einer Vorschrift der HBO nicht möglich, muss eine Abweichung im Rahmen des § 63 HBO beantragt werden. Abweichungen müssen im Baugenehmigungsverfahren gesondert beantragt werden: Die Bauherrschaft ist zusammen mit ihrem Entwurfsverfasser verpflichtet, zu erkennen, in welchen Punkten eine Vorschrift nicht eingehalten werden kann.
Abweichungen müssen daher schlüssig begründet sein und es muss dargelegt werden, wie der Sinn der Vorschrift oder das Schutzziel auf andere Art und Weise eingehalten wird. Dem Antragsverfahren ist ein entsprechender Antragsvordruck beizufügen.
Wird für ein genehmigungsfreies Vorhaben (§ 55 HBO) eine Abweichung erforderlich, muss hierfür ein eigener Antrag vorgelegt werden.
Die erforderlichen Unterlagen richten sich nach der Art der Abweichung; mindestens aber sind Antragsvordruck, Flurkarte und Bauzeichnungen erforderlich. Den entsprechenden Antragsvordruck finden Sie hier.
Ausschlaggebend für die Zuständigkeit eines Sachbearbeiters ist die Stadt/Gemeinde, in der das Bauvorhaben geplant ist. Dies gilt ebenfalls für die folgenden Ausführungen.
Ansprechpartner
Ausnahme nach § 31 Baugesetzbuch (BauGB)
Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes können Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gleiches gilt für Ausnahmen, die in der Bauverordnung ausdrücklich genannt sind. Über Ausnahmen wird auf Antrag für genehmigungspflichtige Maßnahmen im Baugenehmigungsverfahren, für genehmigungsfreie nach § 55 HBO in einem eigenen Ausnahmeverfahren entschieden. Die Bauaufsicht entscheidet im Einvernehmen mit der zuständigen Gemeinde über den Antrag.
Erforderlich sind hier Antragsformular mit schlüssiger Begründung sowie für das separate Verfahren zusätzlich noch mindestens Flurkarte und Bauzeichnungen.
Den entsprechenden Antragsvordruck finden Sie hier.
Zur Vorabstimmung einer Baumaßnahme bietet Ihnen der Fachdienst Bauen die Möglichkeit einer Bauberatung an. Insbesondere Abweichungen von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften können im Vorfeld mit dem zuständigen Sachberarbeiter/in besprochen werden.
Für die Zulassung eines Bauvorhabens bestehen drei Möglichkeiten:
Das Bauvorhaben kann von der Baugenehmigungspflicht freigestellt sein, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes der jeweiligen Stadt oder Gemeinde liegt und keine Abweichungen vom Bauordnungsrecht, Ausnahmen oder Befreiungen vom Bauplanungsrecht notwendig sind.
Es erfolgt keine Prüfung durch die Bauaufsicht und/oder die Gemeinde. Die Bauherrschaft und ihr Entwurfsverfasser sind für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften selbst verantwortlich.
Die notwendigen Bauvorlagen (mindestens Antragsvordruck, Flurkarte, Bauzeichnungen und Nachweis der Qualifikation des Entwurfsverfassers) sind zeitgleich der Gemeinde und der Bauaufsicht einzureichen.
§ 57 HBO - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Für Vorhaben, die nicht in einem Bebauungsplan liegen oder für Baumaßnahmen, die notwendigen Abweichungen, Befreiungen oder Ausnahmen erfordern, prüft die Bauaufsicht im Baugenehmigungsverfahren die Frage, ob sich ein Vorhaben in die umgebende Bebauung einfügt und die beantragten Abweichungen, Befreiungen oder Ausnahmen zugelassen werden können.
Beteiligt werden im Verfahren nur die Behörden, für die eine Anhörung vorgesehen ist. Im Regelfall sind das Gemeinde, Untere Naturschutzbehörde, ggf. noch Untere Denkmalschtuzbehörde (bzw. Landesamt für Denkmalpflege) und Untere Wasserbehörde. Von der Baugehehmigung unabhängige Genehmigungen für die Baumaßnahme müssen vom Bauherrn eigenverantwortlich beantragt werden.
Für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren sind in der Regel Antragsvordruck, Flurkarte, Bauzeichnungen und der Nachweis der Qualifikation des Entwurfsverfassers vorzulegen sowie zusätzlich das entsprechende Formular für Abweichungen/Befreiungen/Ausnahmen.
§ 58 HBO Normales Baugenehmigungsverfahren
Das normale Baugenehmigungsverfahren greift bei Vorhaben besonderer Art und Nutzung sowie Gebäuden größerer Ausdehnung, den sogenannten Sonderbauten nach § 2 Abs. 8 HBO. Außerdem ist dieses Verfahren bei Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 - ausgenommen Wohngebäude - anzuwenden. Die Bauaufsicht prüft hier die Vorschriften der HBO und des BauGB. Mit den üblichen Bauvorlagen ist daher für diese Vorhaben in der Regel ein Brandschutzkonzept vorzuIegen.
§ 78 (10) HBO
Die Hessische Bauordnung sieht für baugenehmigungpflichtige Vorhaben auch die Möglichkeit des Wahlrechts in die “höheren Verfahren“ vor. Für Vorhaben nach § 56 HBO kann daher die Bauherrschaft auch die Prüfung nach § 57 oder § 58 HBO, für Vorhaben nach § 57 HBO eine Prüfung nach § 58 HBO verlangen. Eine Maßnahme aus einem gesetzlichen Verfahren in ein “niedrigeres Verfahren“ (z.B. aus der Genehmigungspflicht in die Genehmigungsfreistellung) zu wählen, ist aber nicht möglich.
Den entsprechenden Antragsvordruck finden Sie hier.
Baugenehmigungsfreie BaumaßnahmenIn der Anlage 2 zu § 55 HBO sind diese Vorhaben und Maßnahmen aufgelistet. Diese Vorhaben sind im Einzelfall nur bei der Gemeinde anzuzeigen und/oder durch Sachverständige zu überwachen. Die jeweilige Gemeinde kann allerdings für Vorhaben, die dort angezeigt werden müssen, auch ein Baugenehmigungsverfahren verlangen.
Erforderliche Ausnahmen, Befreiungen oder Abweichungen, die für die Maßnahme keine Baugenehmigungspflicht hervorrufen, sind genau wie erforderliche Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen separat bei der jeweils zuständigen Behörde zu beantragen.
Oft kann ein Bauvorhaben nur genehmigt werden, wenn zuvor eine Baulast eingetragen wird. Die Eigentumsberechtigten können durch Baulasterklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ein ihr Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen als Verpflichtung übernehmen, das sich aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Die Baulast wird ins Baulastenverzeichnis eingetragen.
Die Anwendungsmöglichkeiten von Baulasten sind vielfältig. Häufigstes Beispiel ist die Abstandsflächenbaulast. Will jemand näher an die Grenze bauen als erlaubt, kann der Nachbar die fehlende Abstandsfläche auf seinem Grundstück übernehmen. Auch wenn Erschließungsanlagen über dritte Grundstücke verlegt werden sollen, kann dies durch Baulast gesichert werden.
Die Baulast kann nur unter sehr schwierigen Umständen wieder gelöscht werden.
Ansprechpartner/-in:
Frau Bechtel, Tel.: 06421/405-1530
E-Mail: 
Herr Engelbach, Tel.: 06421/405-1466
E-Mail: 
Nach den Vorschriften der HBO obliegt die Bauüberwachung noch immer der Bauaufsicht. Mit einer Baugenehmigung oder Mitteilung im Verfahren nach § 56 HBO erhalten Sie daher die für die Anzeige des Baubeginns und Baufortschritts notwendigen Anzeigeformulare. Als Bauherr müssen Sie für die Baumaßnahme auch einen geeigneten und entsprechend qualifizierten Bauleiter bestellen. Auf den Formularen sind daher auch entsprechende Angaben zu Bauherrschaft, Bauleiter und Unternehmer zu machen sowie die erforderlichen Unterschriften zu leisten.
Mit der Mitteilung über Baubeginn ist in der Regel auch ein geprüfter oder bescheinigter Standsicherheitsnachweis vorzulegen. Ohne diesen Nachweis darf keine Neubau- oder Umbaumaßnahme ausgeführt werden. Weitere notwendige Sachverständige – z.B. zur Gebäudeabsteckung oder für die Heizungsanlage – müssen von der Bauherrschaft selbst bei der Baumaßnahme hinzugezogen werden. Ihr Bauleiter oder Entwurfsverfasser kann Sie entsprechend beraten.
Wichtig:
Auch für Verfahren nach § 56 HBO gelten diese Vorschriften für die Bauüberwachung. Auch für diese Vorhaben sind daher mit der Mitteilung des Baubeginns die erforderlichen Bescheinigungen und Nachweise vorzulegen.
Die Formulare der Bauzustandsmitteilungen für den Baufortschritt finden Sie hier.
Ansprechpartner
Insbesondere zur Klärung von Fragen im Vorfeld eines Genehmigungsverfahrens – wie Abweichungen, Befreiungen oder Ausnahmen sowie bauplanungsrechtliche Probleme – kann im Rahmen der Verfahren nach § 57 oder § 58 HBO eine Bauvoranfrage gestellt werden.
Die Bauvoranfrage ist schriftlich mit den erforderlichen Antragsunterlagen bei der Bauaufsicht einzureichen. Der Verfahrensablauf ähnelt dem jeweiligen Baugenehmigungsverfahren. Genau wie im Baugenehmigungsverfahren sind die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zu erstellen. Hier richtet sich der Umfang der erforderlichen Unterlagen nach Art der jeweils zu klärenden Frage.
Über das Ergebnis Ihrer Anfrage erhalten Sie einen schriftlichen Bescheid.
Das Antragsformular finden Sie hier.
Ansprechpartner
Befreiung nach § 31 BauGB
Für notwendige Abweichungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften – in der Regel Festsetzungen in Bebauungsplänen – muss eine entsprechende Befreiung beantragt werden. Über diese Befreiungen entscheidet die Bauaufsicht im Einvernehmen mit der Gemeinde. Für genehmigungspflichtige Vorhaben sind Befreiungen mit den Unterlagen zum Bauantrag zu beantragen, für genehmigungsfreie Maßnahmen nach § 55 HBO muß ein eigener Befreiungsantrag gestellt werden. Dazu erforderliche Unterlagen sind im Regelfall ein Antragsformular mit schlüssiger Begründung der Abweichung, sowie Flurkarte und Bauzeichnungen.
Das Antragsformular finden Sie hier.
Fahrgeschäfte/Zelte (Fliegende Bauten)
Ausführungsgenehmigungen; Übertragungsgenehmigungen und Verlängerungen der Ausführungsgenehmigungen müssen beim Fachdienst Bauen, Arbeitsgruppe Sonderbau schriftlich formlos beantragt werden. Eine gültige aktuelle Bescheinigung des TÜV Hessen ist dazu vorzulegen. Die Geltungsdauer der Genehmigung ist befristet und beträgt im Regelfall bis zu drei Jahren. Wichtig:
Der Antrag auf Verlängerung einer Ausführungsgenehmigung muss vor Ablauf der Geltungsdauer gestellt werden. Danach ist eine Verlängerung nicht mehr möglich.
Ansprechpartnerin:
Frau Komorowski, Tel.: 06421/405-1482
E-Mail: 
Teilbaugenehmigung
Eine Teilbaugenehmigung kommt in der Regel im Baugenehmigungsverfahren nur bei Vorhaben mit großem Volumen – wie z.B. den Sonderbauten – in Betracht und bezieht sich auf einzelne Bauteile oder Bauabschnitte der Gesamtmaßnahme.
Grundvoraussetzung zur Erteilung einer Teilbaugenehmigung ist die Zustimmung der jeweiligen Gemeinde sowie der geprüfte Standsicherheitsnachweis. Je nach Umfang der Teilbaugenehmigung können aber noch andere Zustimmungen oder Bescheinigungen erforderlich sein. Die Teilbaugenehmigung kann im laufenden Baugenehmigungsverfahren formlos beantragt werden; der Umfang der als Teilbaugenehmigung beantragten Baumaßnahmen muß genau bezeichnet werden.
Verlängerung einer Baugenehmigung/eines Bauvorbescheides
Eine Verlängerung von Baugenehmigungen/Bauvorbescheiden ist nur dann möglich, wenn der Antrag auf Verlängerung vor Ablauf der Geltungsdauer der Genehmigungen gestellt wird. Verlängerungen müssen schriftlich (formlos) beantragt werden und sind ebenso wie die Baugenehmigung/der Bauvorbescheid gebührenpflichtig.
Von der Bauaufsicht werden die zur Verlängerung anzuhörenden Fachbehörden beteiligt. Die Baugenehmigung kann bis zu zwei Jahren, der Bauvorbescheid bis zu einem Jahr verlängert werden. Die Geltungsdauer wird im Bescheid entsprechend festgesetzt.
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